מידע שימושי>
רכישת דירה
   

רכישת דירה - מבוא

עסקי נדל"ן בישראל כמו רכישת דירה מכוסים על ידי מספר חוקים, כגון: חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, חוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970, חוק החוזים האחידים התשמ"ג – 1982, ובמיוחד ע"י חוק מכר (דירות)  התשל"ג – 1973, חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969,חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996, ובאמצעות פסיקה ענפה רבת שנים.

בעסקת מקרקעין יש להיזהר ביתר שאת בנוגע לפעולות המתבצעות במהלך העסקה, בעיקר נוכח העובדה כי כיום, מרבית הנכסים בישראל טרם עברו הליכי רישום בלשכות רישום מקרקעין (טאבו), ומי שאינו מומחה בתחום (והדבר נכון גם לגבי עורך דין), עלול לשים את כספו על קרן הצבי ולאבד את נכסו.

פרק זה ידון אך ורק בדירות מגורים.

קיימות מספר  אבחנות והבדלים (ברמה המשפטית כמובן), אליהם יש לשים לב בעת רכישת/ קניית דירה, והעיקריות שבהן כמפורט להלן:

סוג הדירה: האם מדובר בדירת יד שניה (עליו חל בעיקר חוק המקרקעין), לבין דירה חדשה הנרכשת מקבלן (עליו חל בעיקר חוק מכר דירה).

היכן רשומה הדירה: בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), או בחברה משכנת (למשל: חברת עמידר,  חברת עמיגור, חברת שיכון ופיתוח, חברת שיכון עובדים וכיו"ב), או אצל הקבלן הבונה ו/או היוזם.

האם מעביר הזכות הוא בעל זכות: 1. בעלות- בעל הזכות המלאה והשלמה ביותר אשר אינה מוגבלת בתנאים.  2. חכירה - בעל זכות פחותה מזכות בעלות, אשר מוגבלת בתנאים למשל בזמן ו/או בהסכמת בעל זכות הבעלות האמיתי, כגון: מנהל מקרקעי ישראל, הכנסיה הנוצרית וכיו"ב.

אם מדובר בזכות חכירה- האם מדובר בזכות חכירה המוגבלת  ב- 25 שנה או ב- 999 שנה? האם זכות החכירה מהוונת- כלומר, אין צורך בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל, שהוא בעל זכות בעלות בנכס?

האם בנייתה של הדירה הסתיימה או האם הדירה תפוסה ע"י דיירים כלשהם, למשל בשכירות?

מה עליך לעשות?

אם את/ה מוכר/ת דירה:

יש לאסוף את כל המסמכים הנוגעים לדירה: הסכם רכישה, נסח טאבו ואישורי זכויות ולהציגם לעורך הדין אשר ייצג אותך בעסקה.

יש לבדוק האם יחולו עליך מיסים בגין מכירת הדירה, כגון: מס שבח ומס מכירה. לפיכך אם מכרת נכסים אחרים בעבר ו/או בבעלותך (או בבעלות בני משפחתך הקרובה) נכסים אחרים- יש ליידע את עורך הדין המטפל בעסקה מטעמך, אשר יבדוק את סוגיית המיסוי.

המלצה: אם הינך מתכוון לממן רכישת דירה חדשה מכספי מכירת הדירה הישנה, רצוי לבצע את שתי העסקאות במקביל  ולוודא כי לו"ז התשלומים בשתי העסקאות יהיה חופף בכדי להקל על התשלומים עבור הדירה החדשה.אם רובצת על דירתך משכנתא -  רצוי להחליט מראש האם אתה מעוניין לגרור (להעביר) את המשכנתא לדירה החדשה, לסלק אותה (ע"י החזרת כל ההלוואה לבנק), או להקפיא עד לרכישת דירה אחרת.

במידה והקונה נוטל הלוואה המובטחת במשכנתא מהבנק עליך לוודא שבחוזה יצוין שההמחאה הבנקאית תועבר ישירות לידיך.

אם את/ה רוכש/ת הדירה:

במקרה של  נטילת הלוואה מבנק המובטחת במשכנתא (משכנתא זה שיעבוד המוטל על נכס מקרקעין כפי ש"משכון" זהו שיעבוד המוטל על נכס שאינו מקרקעין), רצוי לפני החתימה על החוזה לעשות "סקר שוק" בין הבנקים, לבדוק ריביות,  ערבויות נדרשות ולקבל אישור בכתב מהבנק "הנבחר" על הסכמתו להעניק את המשכנתא המבוקשת.

לזכאי משרד השיכון מומלץ לבדוק בבנק למשכנתאות את זכאותם לקבלת משכנתא מסובסדת ("זכאות"),ולדאוג  מבעוד מועד להוצאת תעודת זכאות באחד הבנקים.

יש לבדוק נסח "טאבו" או אישור זכויות לגבי הדירה, ולוודא כי המוכר של הדירה החותם על החוזה הוא אכן בעל הזכות הנמכרת (או בעל ייפוי כוח לבצע את העסקה ). יש לוודא כי הזכויות המפורטות בחוזה תואמות את מצב הזכויות בהתאם לנסח "טאבו", או אישור הזכויות, ובמיוחד לשים לב האם רובצים על הדירה משכנתאות, עיקולים, שיעבודים או כינוס נכסים.

חשוב לוודא כי בחוזה יקבעו ערבויות ובטחונות מתאימים, אשר יבטיחו את תשלומי כל המיסים החלים על המוכר לרבות: מס שבח, מס מכירה, מיסי עיריה.

במידה  והדירה נרכשת מקבלן, רצוי לוודא שהחוזה ישקף גם את האינטרסים של הקונה, וכי יסופקו ערבויות בהתאם לחוק, למקרה והקבלן יפשוט רגל ולא יספק את הסחורה.

הוראות לשני הצדדים:

בשעת כתיבת זכרון דברים יש לסכם את הפרטים הבאים: מחיר הנכס, מועד מסירת החזקה בדירה (מסירת המפתח), שיעור ומועד תשלום התמורה עבור הדירה ומה התכולה שנשארת בדירה.

האם לערוך את ההסכם באופן עצמאי ?

באופן חד משמעי  לא!! דיני מקרקעין הינם מן המסובכים  ביותר, חברות ביטוח עובדות שעות נוספות בתיקי אחריות מקצועית של עורכי דין אשר "התרשלו" בענייני עסקאות מקרקעין, ולכן לא מומלץ ללמוד את הנושא על בשרך! 

למי פונים?

לעורך דין

כדאי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום של דיני מקרקעין. עורך דין המתמחה בתחום מיוחד ומסובך זה מכיר היטב את החוק על כל תיקוניו האחרונים, מעודכן בפסיקה החדשה (המתעדכנת חדשות לבקרים), בעל ידע בתחום של  מיסוי מקרקעין ובעל ניסיון בייצוג לקוחות בעסקאות שהסתבכו.

חשוב מאוד לקבל המלצות לגבי עורכי דין העוסקים בתחום, וכן חשוב  להתרשם באופן אישי מעורך הדין המועמד לייצג אותך בעסקה (הפגישה הראשונה עם עורך הדין אמורה להיערך ללא תשלום).

חשוב לדעת, כי כל צד לעסקה  זכאי להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, וכן רשאים שני הצדדים להסכים על עורך דין אחד אשר יטפל בעסקה.

היתרון בכך שכל צד מיוצג ע"י עורך דין מטעמו הוא שבמקרה של מחלוקת בין הצדדים, עורך הדין פועל לטובת מרשו. כמו כן, עורך הדין  המייצג צד אחד יהיה רשאי לייצגו בהליכים משפטיים, תמורת תשלום שכר טרחה נוסף. החסרון הבולט במקרה זה הוא, שתהליך המשא ומתן בין הצדדים, המתקיים לפני החתימה על החוזה, יהיה ארוך, מסורבל ומייגע, לעיתים שלא לצורך ! חסרון נוסף הוא תשלום שכר טרחה גבוה יותר. במקרה של עורך דין משותף, אך אובייקטיבי - קיים יתרון בולט בכך, שמטרתו לשרת את האינטרסים של שני הצדדים באופן שווה ולקדם את העסקה. החסרון מתגלה במקרה של מחלוקת בין הצדדים- אז יהיה עורך הדין המשותף מנוע מלייצג את הצדדים לעסקה, וכל אחד מהצדדים יצטרך לתור לו אחר עורך דין חדש. במקרה של עו"ד משותף – מומלץ לוודא מראש כי הוא אינו מקורב לאחד הצדדים קרבת חברות, משפחה, עסקים וכו' ואם כן רצוי למצוא עו"ד אחר "נטול קרבה".

במקרה של רכישת דירה מקבלן יש לדעת כי עורך דינו של הקבלן מייצג את הקבלן ולא את הקונה, ולפיכך מומלץ לקבל ייעוץ ו/או להיות מיוצג בעסקה ע"י עורך דין מטעם הקונה.

לידיעתך

רק עורך דין רשאי לייצג אותך בתביעה בבית המשפט. (למעט בתביעות קטנות)

קיימות חברות שונות לייעוץ משפטי, אולם רק עורך דין מורשה רשאי לקבל שכר טרחה עבור שירות וייעוץ משפטי, ורק עורך דין נושא באחריות מקצועית לשירות וייעוץ משפטי שניתן על-ידו.

הצד השני הפר את החוזה- מה עושים?

הפרת ההסכם בעסקאות של דירות יד שניה

במקרה של הפרת ההסכם בעסקאות של דירות יד שניה אפשרי, אך לא מומלץ, לרוץ מיד לבתי המשפט. ההליך המשפטי ארוך, מייגע ויקר ומחלוקות רבות נפתרות בדרכי שלום ללא פניה לערכאות. לפיכך רצוי ראשית כל לפנות בכתב באופן עצמאי ו/או באמצעות עורך הדין המייצג אותך, לצד השני, ולהתריע כי הינך רואה בהתנהגותו הפרת חוזה וכי הינך דורש כי יתקן את ההפרה לאלתר. במידה ולא יעשה כן, הינך עומד לנקוט בכל האמצעים העומדים לרשותך על פי החוזה.

רק במקרה שפנייתך לא שינתה את התנהגות הצד השני ולא נותרה ברירה אחרת, יש להגיש תביעה בבית המשפט נגד מפר החוזה ולדרוש אכיפת החוזה, או ביטולו, או פיצויים וכל יתר התרופות המוגדרות בחוק.

כמו כן הינך רשאי לתבוע פיצוי מכל מי שהתרשל בעבודתו או במילוי תפקידו במסגרת העסקה, כגון:  העו"ד שייצג אותך או את שני הצדדים, הבנק שהעניק משכנתא, חברה משכנת  וכיו"ב.

הפרת ההסכם ע"י הקבלן בעסקאות של דירות חדשות

במקרה של הפרת ההסכם ע"י הקבלן בעסקאות של דירות חדשות - יש לפנות לקבלן בדרישה לתקן את ההפרה/הליקויים תוך זמן סביר, אם אפשר לתקנם, ורק אם הקבלן לא מתקן תוך זמן קצר יש להגיש תביעה.

משך ההליך

במקרה של מו"מ ללא פניה לערכאות, העניין אינו מוגבל בזמן, אך לא כדאי למשוך אותו  עקב סכנת התיישנות.

במקרה של פניה לערכאות עלולים ההליכים להימשך אף מספר שנים, אם כי לרוב הם מסתיימים לאחר חצי שנה עד שנתיים.

עד מתי יש להגיש את התביעה?

על-פי חוק ההתיישנות תש"ח - 1958 ככלל התקופה שבה ניתן להגיש תביעה בעניין מקרקעין היא 15 שנה, ואם הדירה כבר נרשמה והזכויות הועברו באופן פורמלי על-שם הקונים אז תקופת ההתישנות היא 25 שנה וזאת בכפוף לחריגים ולסייגים הקבועים בחוק. מומלץ מאוד לא לאחר את המועדים ובכל מקרה כדאי להיוועץ בעורך דין.

בנוסף לכך בחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 ובייחוד בתוספת לחוק זה, קבועות תקופות התישנות שונות לגבי ליקויי בניה בדירות חדשות המתייחסות לליקויים השונים והנעות בין שנה לשבע שנים.

באיזה בית משפט תובעים ?

התשובה לשאלה זו תלויה במספר גורמים:

1. כללי מקום השיפוט קבועים בתקנות 3-7 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984 ויש להביא בחשבון מקום עריכת ההסכם מקום הנכס מקום הפרת ההסכם וכיו"ב.


2.הכללים לפיהם נקבעת סמכות שיפוט עניינית (בית משפט שלום, מחוזי וכיו"ב), קבועים בחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד - 1984.

בהתייחס לתביעות בגין הפרת הסכם תקבע ערכאת שיפוט לפי שווי התביעה: בתביעות בהן הפיצוי הנתבע עומד על סכום הנמוך מ- 2,500,000 ש"ח תוגש התביעה בבית משפט השלום. בסכום הגבוה  מ- 2,500,000 ש"ח תוגש התביעה בבית משפט מחוזי.


3.  תביעה על סכום הנמוך מ- 30,000 ש"ח תוגש לבית המשפט לתביעות קטנות לפי כללי מקום שיפוט כאמור בסעיף 1.


4. כל צד רשאי  (אם כי לא תמיד מומלץ), להגיש ערעור על פסק הדין.  ערעור על פסק דין של בית משפט שלום יוגש לבית המשפט המחוזי, ואילו על פסק דין של בית המשפט המחוזי יוגש הערעור לבית המשפט העליון.

מהו הסעד או הפיצוי המגיע לך?

במקרה של הפרת חוזה, מטרת החוק לנסות להתחקות אחר רצונם וכוונתם של  הצדדים לחוזה, לדאוג לאכיפתו וביצועו, ובמקרה הצורך להבטיח סעדים לצד הנפגע כתוצאה מאי קיום החוזה. 

הסעדים העיקריים  כוללים: אכיפת החוזה, פיצויים בגין הפרת החוזה, ביטול החוזה, הכרזה על בטלות החוזה (סעד של ביטול החוזה מעניק אפשרות לצד הנפגע לבצע פעולה של ביטול החוזה, ואם לא יעשה כן החוזה ימשיך להתקיים. לעומת זאת הכרזה על בטלות החוזה משמעה כי החוזה אינו קיים, אינו תקף, ואין בכלל מה לבטל).

באופן כללי ניתן לומר, כי את רשימת הסעדים אותם ניתן לתבוע בגין הפרת חוזה ניתן לשאוב הן מהחוזה עצמו והן מחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה).

כמו כן חשוב לדעת כי ניתן בתביעה אחת לתבוע את מרבית הסעדים במקביל, בהשלמה או לחילופין.

לגבי הפרת חוזה ע"י קבלן בעסקאות של דירות חדשות , בנוסף לסעדים הכלליים כאמור לעיל, ניתן לדרוש מהקבלן לתקן ליקויי בניה, אשר התגלו בדירה, במועדים הקבועים בחוק ו/או לשלם פיצוי כספי.

ההוצאות הכספיות

שכר טרחת עורך דין

בד"כ נהוג כי כל צד משלם את שכר טרחת עורך דינו. במידה ועורך דין אחד מטפל בעסקה, ישא כל אחד מהצדדים במחצית משכר טרחתו של עורך הדין.

שכר טרחת עורך דין הנהוג ברוב עסקאות יד שניה פשוטות עומד בדרך כלל על  0.5%  משווי העסקה, מכל צד לחוזה.

שכר טרחת עורך דין בעסקת מכר של דירה חדשה מקבלן, יכול להגיע עד ל- 2% אך תמיד ניתן להתמקח.

הוצאות העברת ורישום זכויות

הוצאות העברת ורישום זכויות יחולו לרוב (במידה ולא קיימת הסכמה אחרת) על הקונה, והן תלויות בסוג הזכויות, היכן הן רשומות, משכנתאות וכיו"ב.

מיסים

חשוב לזכור כי בעסקאות מקרקעין מוטלים בדרך כלל מיסי מקרקעין ומומלץ מאוד לבדוק חובת תשלומם, ו/או שיעורם, ו/או פטורים המגיעים על פי החוק, לפני החתימה על החוזה.

בהיעדר פטור מיוחד ו/או הסכמה מיוחדת בין הצדדים, יחולו על הצדדים מיסים כדלקמן:

1. על המוכר יחולו-  מס שבח מקרקעין, מס מכירה, כל מיסי העירייה והיטלי השבחה (החלים לפני מסירת החזקה בדירה לידי הקונה), וכן בדרך-כלל דמי הסכמה או דמי היוון במקרה של זכויות חכירה.


2. על הקונה יחול מס רכישה

 
 
 בניית אתריםבניית אתרים 
טניה לוין -כפיר ושות' משרד עורכי דין, נוטריון וגישור. רח' העצמאות 37 חיפה.