מידע שימושי>
ליקוי בניה
   
מבוא

נושא רכישת דירות חדשות או במילים אחרות "דירות מהקבלן", ו/או ליקויי בניה בדירות אלו  מוסדר בעיקר בחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970, חוק החוזים האחידים התשמ"ג - 1982 חוק המקרקעין התשכ"ט –   1969וחוק המכר (דירות) ,תשל"ג - 1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות התשל"ה - 1974.

ליקויי בניה מוגדרים בחוק המכר כ- "אי התאמה". באופן כללי הכוונה היא לאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה, ו/או ב"מפרט",  ו/או בתקנים הנהוגים בישראל, ו/או בתקנות הבניה המוסדרות בחוק, לבין הבניה  שבוצעה בפועל.

"המפרט" הוא תוספת/  נספח לחוזה עליו חותמים הצדדים, ובו מפורטים כל הפרטים הטכניים של הדירה כגון: מספר החלונות, הדלתות, סוג הקרמיקה, סוג השיש וכיו"ב. הקבלן מתחייב לספק לרוכש הדירה את אותם הפרטים הטכניים המצויינים במפרט, ולכן חשוב מאוד לעיין במפרט ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.

ליקויי בניה עלולים להתגלות בכל שלב ושלב של רכישת הדירה. החל משלב ניהול מו"מ ולפני החתימה על החוזה, ועד לאחר קבלת המפתח של הדירה החדשה.

ישנם מספר גורמים העלולים לשאת באחריות לליקויים אשר מתגלים בדירה וביניהם הקבלן הראשי, היזם, האדריכל וקבלני המשנה למיניהם.

באופן כללי רצוי מאוד לרכוש דירה חדשה מקבלן מוכר, הרשום באיגוד הקבלנים והמבוטח בביטוח מתאים,  אשר במקרה הצורך יוכל לפצות רוכש דירה בגין נזקים הנגרמים בעקבות ליקוי בניה.

באיזה שלב התגלו הליקויים ?

ישנם שלושה מצבים שונים בקשר בין רוכש הדירה ובין הקבלן, היזם הבונה את הבית.

 במקרה הראשון ליקוי הבנייה התגלה לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה. המצב השני נמצא בשלב שאחרי חתימה על חוזה רכישה אך טרם קבלת מפתחות הבית, משום שהבית נמצא עדיין בשלבי בנייה שונים. המצב האחרון הוא לאחר קבלת המפתח של הדירה כשלמעשה רוכש הדירה אמור להתחיל להתגורר בבית החדש.

במקרה של גילוי ליקויי בניה לפני החתימה על החוזה 

זכאי רוכש הדירה לדרוש מהקבלן כי הליקוי יתוקן לאלתר, ו/או להתחייב בכתב, ו/או בחוזה, ו/או במפרט, כי הליקוי יתוקן במועד אשר יהא מוסכם על שני הצדדים. בכל מקרה קיימת האופציה לא לחתום על החוזה ולוותר על העסקה.

במקרה של גילוי ליקוי הבניה לאחר החתימה על החוזה ולפני קבלת המפתח

רשאי רוכש הדירה לדרוש מהקבלן לתקן את הליקוי, ו/או להתחייב כי הליקוי יתוקן במועד אשר יהא מוסכם על שני הצדדים. לרוב משולמת התמורה עבור הדירה בהתאם לשלבי הבניה (כמוגדר בחוק המכר), או על פי לוח תשלומים מוסכם אחר. בשיטה זו משולם התשלום האחרון עם קבלת המפתח לדירה כך שאפשר להתנות את סיום התשלום בגין הדירה בתיקון הליקויים ע"י הקבלן.  אופציה זו ישימה בד"כ כשרוב התמורה טרם שולמה לקבלן ו/או במקרה של ליקויים מאוד מהותיים ויסודיים שלא ניתן לוותר על תיקונם בשלב הגילוי. יחד עם זאת מאחר ועם התקדמות התשלומים הולך ונחלש מעמד הרוכש לעומת מעמדו של הקבלן, יאלץ רוכש הדירה  בד"כ לחרוק שיניים ולהמשיך לשלם לקבלן בתקווה לחייב את הקבלן לתקן את הליקויים במועד מאוחר יותר, בהסתמך על חוק המכר הנ"ל.

במקרה של גילוי הליקויים לאחר קבלת המפתח לדירה החדשה ו/או לאחר תחילת השימוש בה

בד בבד עם קבלת המפתח מומלץ לבדוק את הדירה באופן יסודי לצורך גילוי "אי התאמות" בבניה. קיימים ליקויי בניה הניתנים לגילוי בעין לא מקצועית כגון : רטיבות, קירות עקומים, דלתות לא נסגרות וכיו"ב, אותם יכול לגלות כל אדם סביר. לאחר קבלת המפתח של הדירה מומלץ בד"כ להזמין מומחה לבניה כגון: מהנדס בניה וכיו"ב, לצורך גילוי ליקויים נסתרים יותר, אך חשובים לא פחות, העלולים לעיתים לסכן חיים כגון: שימוש בחומרים מסוכנים, בניה אשר אינה עומדת בתקני בטיחות וכיו"ב. מומחה לבניה אשר יוזמן לצורך בדיקת הדירה יערוך "השוואה" בין הבניה המוגמרת לבין המפרט ו/או התקנים הישראלים, וייתן  חוות דעת שבה יפרט את הליקויים ויציין אפשרות ו/או עלות תיקונם. 

למי פונים ?

ישירות לקבלן

לעיתים פניה ישירה יכולה לעזור ואינה עולה הרבה כסף. במקרה של גילוי ליקוי בניה או אי התאמה כמוסבר לעיל מומלץ לפנות בכתב, באמצעות דואר רשום + אישור מסירה לקבלן ו/או אחראי אחר לבניה, להודיע על הליקוי שהתגלה, ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי תוך זמן סביר. על ליקוי שניתן היה לגלותו במעמד קבלת הדירה יש להודיע לקבלן תוך שנה מיום קבלת הדירה ועל ליקוי שלא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה במעמד הקבלה של הדירה, יש להודיע לקבלן תוך זמן סביר ולבקש לתקן את הליקויים. במידה ולא הודיע רוכש הדירה לקבלן על הליקויים הוא יאבד את זכותו לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה.

הקבלן רשאי לדרוש בדיקת הליקויים הנטענים בדירה ו/או הערכתם ע"י מומחה מטעמו והוא יכול לתקן את כל הליקויים הנדרשים, לתקן רק חלקם או להתעלם מהודעת רוכש הדירה ולא לתקנם.

במקרה של תיקון חלקי או התעלמות מהודעת הרוכש זכאי הרוכש להגיש תביעה לבית המשפט.

לעורך דין

כדאי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום של דיני מקרקעין בכלל ובתחום של רכישת דירה מהקבלן וליקויי בניה בפרט. עורך דין המתמחה בתחום מיוחד זה מכיר היטב את החוק על כל תיקוניו האחרונים, מעודכן בפסיקה החדשה (המתעדכנת חדשות לבקרים), ובעל ניסיון בייצוג לקוחות בתחום זה. 

חשוב מאוד לקבל המלצות לגבי עורכי דין העוסקים בתחום, וכן חשוב  להתרשם באופן אישי מעורך הדין המועמד לייצג אותך (הפגישה הראשונה עם עורך הדין אמורה להיערך ללא תשלום).

יש לזכור כי עורך הדין של הקבלן אשר ערך וניסח את החוזה  מייצג אך ורק את הקבלן ולא יכול עפ"י החוק לייצג את רוכש הדירה בעניין ליקויי בניה.

לידיעתך

רק עורך דין רשאי לייצג אותך בתביעה בבית המשפט (למעט בתביעות קטנות).

קיימות חברות שונות לייעוץ משפטי, אולם רק עורך דין מורשה רשאי לקבל שכר  טרחה עבור שירות וייעוץ משפטי, ורק עורך דין נושא באחריות מקצועית לשירות וייעוץ משפטי שניתן על-ידו.

מוסדות גישור

בשנים האחרונות התפתח מאוד מוסד הנקרא גישור, שמטרתו לגשר על הפערים בין הצדדים  ולהביא לפתרון הסכסוך בדרכי שלום תוך הימנעות מפניה להליכים משפטיים. מוסדות הגישור פועלים באופן עצמאי ו/או בצמוד לבתי המשפט,  וככלל מועסקים בהם  אנשי מקצוע, כגון: עו"ד, מהנדסים, פסיכולוגים וכיו"ב, אשר הוכשרו בהכשרות מיוחדות לעסוק בגישור.

ניתן לפתוח בהליכי גישור הן לפני נקיטת הליכים משפטיים והן במהלכם, ולעיתים קורה כי תיק אשר נפתח בבית המשפט מופנה ע"י בית המשפט עצמו להליכי גישור והצדדים מגיעים להסדר מחוץ לכותלי בית המשפט.

את מי תובעים ?

בד"כ קיימים מספר גורמים העלולים לחוב ביחד ולחוד באחריות בגין ליקויי הבניה ובין היתר: הגורם החתום על ההסכם, ו/או יזם הפרויקט, ו/או  האדריכל, ו/או הקבלן הראשי, ו/או קבלני משנה.

רצוי תמיד להיוועץ באנשי מקצוע על מנת להחליט מי נושא באחריות ובעיקר על מנת לא להיקלע למצב שתוגש תביעה לא מוצדקת, אשר סיכויה להידחות גבוהים, ואשר בעקבותיה עלול רוכש הדירה לשאת בהוצאות ההליך המשפטי המיותר.

האם כדאי לפנות מיידית לבית המשפט ?

לא! יש להודיע לקבלן על הליקוי שהתגלה, ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי תוך זמן סביר, אחרת מאבד רוכש הדירה את זכותו לתבוע את הקבלן.

במקרה של תיקון חלקי או התעלמות מהודעת הרוכש זכאי הרוכש להגיש תביעה לבית המשפט.

משך ההליך

במקרה של מו"מ ללא פניה לערכאות, העניין אינו מוגבל בזמן, אך יש לקחת בחשבון זמן סביר לבדיקת הדירה, ו/או הכנת חוות דעת של שני הצדדים, ו/או תיקון הליקויים, ו/או בדיקות חוזרות, אך בכל מקרה לא מומלץ להאריך במו"מ עקב סכנת התיישנות העילות.

במקרה של פניה לערכאות עלולים ההליכים להימשך אף מספר שנים, אם כי לרוב הם מסתיימים לאחר חצי שנה עד שנתיים.

עד מתי יש להגיש את התביעה ?

בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 מוגדרים שני מושגים המגבילים את תקופת ההתיישנות לגבי ליקויי בניה:

 "תקופת בדק" – זו תקופה שבמהלכה ניתן לגלות ו/או לתבוע בגין " אי התאמה" (ליקויי בניה) בדירה, ועל הקבלן רובץ הנטל להוכיח שלא הוא הגורם לליקוי אלא רוכש הדירה. תקופות הבדק משתנות בהתאם לסוגי הליקוי, כגון: צנרת, חדירת רטיבות מהגג וכיו"ב. הן מתחילות בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש, מסתיימות בהתאם לקבוע בתוספת לחוק ונעות בין שנה – לשבע שנים.

"תקופת האחריות" – הינה תקופה בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק ובמהלכה רשאי רוכש הדירה לתבוע את הקבלן אך הפעם רובץ על הרוכש הנטל להוכיח כי מקור הליקוי בתכנון, עבודה או חומרים בהם השתמש הקבלן.

יוצא אפוא כי תקופת ההתיישנות לגבי ליקויי בניה כוללת תקופות מצטברות של "תקופת הבדק" ו"תקופת האחריות".

יחד עם זאת קיימת גם אפשרות לתבוע אף לאחר שהסתיימה תקופת האחריות וזאת במקרים של ל"אי התאמה יסודית" בהם הדירה אינה מתאימה לשמש למגורים כגון במקרה של יסודות בנין רעועים. בכל מקרה יש לזכור כי רק רוכש הדירה אשר הודיע לקבלן במועד (תוך שנה או בזמן סביר), ונתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי, זכאי להגיש תביעה לבית המשפט.

באיזה בית משפט תובעים ?

התשובה לשאלה זו תלויה במספר גורמים:

1. כללי מקום השיפוט קבועים בתקנות 3-7 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984, ויש להביא בחשבון מקום עריכת ההסכם, מקום הנכס, מקום הפרת ההסכם וכיו"ב.


2.הכללים לפיהם נקבעת סמכות שיפוט עניינית (בית משפט שלום, מחוזי וכיו"ב), קבועים בחוק בתי המשפט תשמ"ד - 1984. בהתייחס לתביעות בגין ליקויי בניה תקבע ערכאת שיפוט לפי שווי התביעה: בתביעות בהן הפיצוי הנתבע עומד על סכום הנמוך

מ- 2,500,000 ש"ח תוגש התביעה בבית משפט השלום. בסכום הגבוה  מ- 2,500,000 ש"ח תוגש התביעה בבית משפט מחוזי.


3.  תביעה על סכום הנמוך מ- 30,000 ש"ח תוגש לבית המשפט לתביעות קטנות לפי כללי מקום שיפוט כאמור בסעיף 1.


4. כל צד רשאי  (אם כי לא תמיד מומלץ), להגיש ערעור על פסק הדין.  ערעור על פסק דין של בית משפט שלום יוגש לבית המשפט המחוזי, ואילו על פסק דין של בית המשפט המחוזי יוגש הערעור לבית המשפט העליון.

 מהו הסעד או הפיצוי המגיע לך ?

באופן כללי ניתן לומר, כי את רשימת הסעדים אותם ניתן לתבוע בגין הפרת חוזה ע"י הקבלן ניתן לשאוב הן מהחוזה עצמו, הן מחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה), והן מחוק המכר (דירות).

כמו כן חשוב לדעת כי ניתן בתביעה אחת לתבוע את מרבית הסעדים במקביל, בהשלמה או לחילופין:

א. ניתן לדרוש את תיקון הליקויים אשר התגלו בדירה.

ב. ניתן לתבוע פיצויים בגין הפרת החוזה, ו/או בגין הנזקים, ו/או הוצאות אשר   נגרמו לרוכש הדירה בעקבות הליקויים לרבות: שכר מומחה, שכר טרחת עו"ד, הפסד ימי עבודה וכיו"ב.

ג. ניתן לדרוש פיצוי כספי בגין אי נוחות ועגמת נפש.

 מהן ההוצאות הכספיות ?

אגרת בית המשפט

תשלום אגרת בית המשפט מתבצע בשני שלבים: השלב הראשון -עם הגשת התביעה בבית המשפט והשלב השני- במהלך המשפט, לאחר קבלת דרישה מטעם  בית המשפט.

גובה  התשלום נקבע בהתאם לסכום התביעה. טבלת אגרות .

חשוב לדעת כי לעיתים ניתן לקבל פטור מתשלום אגרה, בהתאם למצבו הכלכלי של התובע, השלב בו מסתיים ההליך (לפני הדיון הראשון, למשל) והאופן בו נקבע הפיצוי, (בפשרה למשל).

שכר טרחת עורך דין

לרוב במעמד פתיחת התיק אצל עורך-דין מתבקש הלקוח לחתום על הסכם שכר טרחה אותו יצטרך לשלם לעורך-דין בגין שרותיו המשפטיים. רצוי לברר מראש מהו שכר הטרחה אותו  ידרש לשלם בבוא העת וכן לקבוע מראש מה יהיה שכר הטרחה במקרה של הפסקת הטיפול של אותו עורך-דין לפני סיום ההליך. לגבי ערעורים - רצוי לסכם מראש מה יהיה גובה שכר הטרחה הנוסף עבור הערעור.

שכר טרחת עורך דין נתון תמיד למו"מ בין עורך הדין והלקוח, אך מקובלות מספר אפשרויות לתשלום כמפורט להלן:

א. שכר הטרחה נקבע מראש כסכום חד-פעמי עבור כל ההליך המשפטי ומשולם מראש עם תחילת מתן השרות המשפטי ללקוח.

ב. שכר הטרחה נקבע מראש עבור כל פעולה ופעולה אשר תדרש בתיק וישולם בד-בבד עם ביצוע הפעולות השונות.

ג. שכר הטרחה נקבע מראש כסכום חד-פעמי אך ישולם בתום ההליך המשפטי לאחר קבלת הסעד או הפיצוי המבוקש.

ד. שכר הטרחה ישולם בתום ההליך המשפטי כפי שיקבע על-ידי בית המשפט בפסק הדין.

ה. שכר הטרחה ישולם באחוזים מסכום הסעד או הפיצוי שייפסק בסוף ההליך המשפטי ומקובללקבוע את האחוזים כדלקמן:

1.   15% - במקרה של פשרה לפני הגשת כתב תביעה לבית המשפט.

2.    17.5% - במקרה של פשרה לאחר הגשת כתב תביעה לבית המשפט, ולפני הדיון בבית המשפט בערכאה ראשונה.

3.    20% - מכל סכום ברוטו שייפסק לטובתך בפסק דין, שניתן ע"י בית המשפט בערכאה ראשונה ללא כל קשר לתוצאות הערעור.

הוצאות שונות

במהלך ניהול התביעה יידרש הלקוח לשאת בכל ההוצאות הנלוות להליך, כגון: תשלום עבור צילומים, חוות דעת מומחה מטעם רוכש הדירה, תשלום עבור עדות מומחה בבית המשפט, תשלום מחצית שכרו של מומחה מטעם בית המשפט  וכיו"ב. 

הערה כללית

חשוב לדעת כי הצד המפסיד בהליך המשפטי מחויב בד"כ לשאת בכל ההוצאות שנגרמו לצד השני בהליך זה, ובין היתר: תשלום כל האגרות אשר שולמו לבית המשפט וכן שכר טרחת עורך הדין (תלוי בשיקול דעת בית המשפט).

 
 
 בניית אתריםבניית אתרים 
טניה לוין -כפיר ושות' משרד עורכי דין, נוטריון וגישור. רח' העצמאות 37 חיפה.